REITと現物不動産投資、有利なのはどちら?

注目の不動産投資。現物かREITか!

アベノミクスによる資産インフレへの期待から、最近では不動産投資に注目が集まっています。

不動産投資をしたい場合、現物のアパートやマンションに投資するという方法の他、REITを買うという方法あります。

REIT(不動産投資信託)は、投資家から資金を集めて不動産を購入し、得た賃料収入を投資家に分配する商品です。個人では到底買えないような優良な物件を買うことができたり、維持管理の手間がなかったりと多くのメリットがあります。

では現物不動産とREIT、どちらの投資が優れているのでしょうか。まずは、両者を比較してみます。

現物不動産投資とREITの比較

現物不動産 REIT
投資資金 まとまった額が必要。銀行から融資を受けられる 少額から始められる。すべて自己資金
海外への投資 不可能ではないがハードルが高すぎる 可能
売買の手間 契約、決済、登記などの手間がかかる 証券会社等で買うだけ
売買コスト 取得金額の10%程度 0円(ノーロードの場合)
投資対象 アパート、ワンルームマンション、店舗など 大型の商業ビルやマンションなど
分散投資 不可 国内、海外に分散可
税金 取得税、固定資産税、所得税などが課される。経費や減価償却による節税が可能 20%(NISAなら0円)
リスク 空室、滞納、地震など様々なリスクあり。特にローンを組んでいる場合リスクはそれなりに高い 元本割れのリスクはあるが積立投資などの活用で低減可能
利回り 東京で4〜7%。地方だと10〜20%の場所もあり 5〜8%
維持管理の手間 家賃の徴収、掃除、客付けなどの手間がかかる。管理会社に任せても良いが手数料がかかる ほぼなし

現物不動産は片手間では難しい。時間が取れないならREITがおすすめ!

現物の不動産投資はとても魅力のある投資だと思います。まず、サラリーマンであるなら銀行から融資を受けて買うことができるので、大きな資金を使ったレバレッジをかけることができます。また節税や相続対策など、様々な用途にも不動産は活用できます。もし優良な物件を購入できれば、成功する確率は高いでしょう。

しかし日々忙しく過ごすサラリーマン等の場合、現物の不動産投資は問題点がたくさんあるのが実状です。

まず売買、そして維持に大きな手間がかかります。特に遠隔地の物件を買う場合などは何度も足を運ぶだけで一苦労です。維持管理は管理会社に任せてもよいのですが、当然その分の手数料はかかってきます。(賃料の5〜10%)

そして現物の不動産投資で一番のリスクは、そもそも良い不動産が買えなければ失敗する確率が高いということです。不動産の業界では、新築ワンルームマンション投資の勧誘業者、市場で買ったマンションに大きな利益を乗せて転売する業者など素人相手に割高な物件を売ろうと企む業者が沢山存在します。また、投資する場所も重要です。日本は人口減少社会に突入しており、利回りが高いからといって地方の物件を買ったはいいが、借り手がおらず空室だらけなどどなっては元も子もありません。現物の不動産投資をする場合、数少ない優良物件を購入する目利き力が問われることになるのです。

一方、REITは基本的に買ったらあとはなにもする必要はありません。不動産の管理などはすべて投資法人に任せることになるので日々の生活が忙しい方でも問題ありません。

また、個人では買えないような優良な商業ビルやマンションに投資をするため、空室リスクなどは比較的少ないです。先進国REITなどで海外の不動産に投資をすることもでき、分散効果もあります。

結論としまして、投資に大きな時間を割くことができない方はやはりREITがおすすめです。現物の不動産投資もとても良い投資だとは思いますが、やはり参入ハードルの高さは否めません。勉強不足のまま参入すると大きな痛手を被る可能性もあります。興味がある方はまずはしっかり勉強をすることから始めた方がよいのかもしれません。



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